صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا همان REIT برای بسیاری از سرمایه‌گذاران جذاب‌اند. آن‌ها هم از ملک سود می‌برند و هم سود نقدی منظم می‌دهند. اما یک پرسش مهم هست: آیا صندوق REIT واقعاً بهتر از سهام عادی در برابر تورم محافظت می‌کند؟ این مطلب استدلال معمول، ایراد آن و معیار تصمیم‌گیری را مرور می‌کند.
REIT چیست؟
REIT شرکت یا صندوقی است که مالک یا تأمین‌کننده‌ی مالی ملک‌های درآمدزاست؛ مثل مراکز خرید، ساختمان‌های اداری، مجتمع‌های مسکونی و انبارها. سرمایه‌گذار می‌تواند بدون خرید مستقیم ملک، سهمی از این دارایی‌ها داشته باشد. در بسیاری از کشورها این صندوق‌ها ملزم‌اند بخش عمده‌ی سود را بین سرمایه‌گذاران تقسیم کنند؛ به همین دلیل سود تقسیمی آن‌ها معمولاً بیشتر از میانگین بازار سهام است (مثلاً حدود ۳ تا ۴ درصد در یک مثال رایج).
استدلال موافق: ملک، پناه تورم
منطق متداول چنین است: در دوران تورم، مردم از پول نقد فرار می‌کنند و به دارایی‌های ملموس مانند ملک پناه می‌برند. اجاره‌ها هم معمولاً با تورم بالا می‌روند. پس سبدی که بخشی از آن ملک باشد، باید در برابر کاهش ارزش پول مقاوم‌تر باشد. افزودن به آن، سود تقسیمی منظم است که مانند یک جایزه‌ی اضافی دیده می‌شود. به همین دلیل بعضی سرمایه‌گذاران حدود یک‌چهارم سبد خود را به REIT اختصاص می‌دهند. درباره‌ی رابطه‌ی تورم و سرمایه‌گذاری بلندمدت، تورم و سرمایه‌گذاری بلندمدت را ببینید.
ایراد: چرا سهام عادی هم همین کار را نمی‌کند؟
پرسش کلیدی این است: چرا ملک باید بیشتر از سهام شرکت‌ها پوشش تورم باشد؟ شرکت‌های معمولی هم قیمت کالا و خدمات خود را در دوران تورم بالا می‌برند و درآمد و سودشان اسمی رشد می‌کند. بنابراین سهام یک بازار گسترده نیز خودش تا حد زیادی پوشش تورمی دارد.
چند ایراد دیگر هم هست:
- REIT بخشی از بازار سهام است. صندوق‌های REIT در بورس معامله می‌شوند و در بحران‌ها همراه سهام سقوط می‌کنند. تنوعی که انتظار دارید، همیشه اتفاق نمی‌افتد.
- حساسیت به نرخ بهره. با بالارفتن نرخ بهره، هزینه‌ی استقراض این شرکت‌ها زیاد می‌شود و ارزش دارایی‌ها تحت فشار می‌افتد؛ دقیقاً در شرایطی که تورم هم بالاست.
- سود تقسیمی به معنای بازده بیشتر نیست. سودی که می‌گیرید، از قیمت سهم کم می‌شود. بازده کل (تغییر قیمت به‌علاوه‌ی سود) مهم است نه فقط درصد سود نقدی.
- مالیات. در بعضی نظام‌های مالیاتی، سود تقسیمی با نرخ بالاتری از عایدی سرمایه مشمول مالیات است.
- پیچیدگی بیشتر. هر جزء اضافه به سبد، یک تصمیم و یک بازتوازن دیگر است.
یک جمع‌بندی منطقی از استدلال‌ها
اگر باور کرده‌اید که ملک پوشش تورم است، باید به این باور شک کنید: شواهدی که نشان دهد REIT در طول زمان بازده یا حفاظتی متفاوت از سهام بازار کل ارائه می‌دهد، چندان قوی نیست. بخش مهمی از املاک تجاری در یک صندوق شاخصی کل بازار، به‌طور غیرمستقیم هم هست. پس سبدی که فقط شامل سهام کل بازار و اوراق بدهی باشد، از قبل ملک را هم دارد.
این به آن معنا نیست که REIT بد است؛ بلکه معنایش این است که نباید آن را با وعده‌ی «پوشش حتمی تورم» وارد سبد کرد. مثل هر ایده‌ی دیگر، سرمایه‌گذار باید حاضر باشد نظرش را وقتی دلیل‌ها عوض شدند، تغییر دهد. برای نمونه‌ای از اهمیت ساده‌نگه‌داشتن سبد، صندوق شاخصی یا انتخاب سهم را بخوانید.
پرسش‌هایی پیش از خرید
- چرا فکر می‌کنم این صندوق بهتر از سهام بازار کل عمل می‌کند؟ دلیلم داده است یا روایت؟
- با ورود آن به سبد، چه چیزی را کنار می‌گذارم؟ پیچیدگی و کارمزد چقدر بیشتر می‌شود؟
- اگر نرخ بهره بالا برود و بازار سهام بریزد، آیا بازهم همین سبد را نگه می‌دارم؟
- سود تقسیمی را برای هزینه می‌خواهم یا برای رشد؟
پرسش‌های متداول
آیا REIT جای ملک واقعی را می‌گیرد؟ از نظر در معرض‌بودن به بازار ملک تا حدی بله؛ اما نقدشوندگی بالاتر، نوسان قیمت روزانه و نبود کنترل مستقیم را هم به همراه دارد.
سود تقسیمی بالا نشانه‌ی سرمایه‌گذاری بهتر است؟ خیر. بازده کل ملاک است، نه فقط سود نقدی.
REIT در سبد ساده جایی دارد؟ می‌تواند داشته باشد، اما ضرورتی ندارد. سبد سهام کل بازار و اوراق بدهی بخشی از ملک را از قبل در بر می‌گیرد.
جمع‌بندی
صندوق REIT ابزار معتبری برای دسترسی به املاک است، اما ادعای «پوشش تورم بهتر از سهام» استدلال ضعیفی دارد. سهام شرکت‌ها هم در تورم قیمت‌ها را بالا می‌برند، و REIT به نرخ بهره و بازار سهام حساس است. پیش از افزودن آن به سبد، دلیل خود را بنویسید و ببینید با داده‌ها همخوان است یا نه.